El artículo 2 de la LSCA define las sociedades cooperativas andaluzas como empresas organizadas y gestionadas democráticamente que realizan su actividad de forma responsable y solidaria con la comunidad y en las que sus miembros, además de participar en el capital, lo hacen también en la actividad societaria prestando su trabajo, satisfaciendo su consumo o valiéndose de sus servicios para añadir valor a su propia actividad empresarial.

Una cooperativa de viviendas agrupa a personas físicas y personas jurídicas que precisen alojamiento o locales para sí y/o sus familiares; permitiendo la ley que entre sus fines estén también, entre otros, la construcción de edificaciones complementarias y la prestación de servicios a las viviendas.

La nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es la adquisición de una vivienda a estricto precio de coste. Pero sobre todo la cooperativa es la empresa participativa por excelencia, hasta tal punto que sin la participación del socio la sociedad se desnaturalizaría. La Cooperativa de Viviendas comporta la doble condición de sociedad y empresa promotora. El cooperativista, por lo tanto, es socio de la sociedad cooperativa y como tal copropietario de la misma y, por otra parte es adjudicatario y usuario de una vivienda de la que es copromotor. Para lograr este objetivo, el Derecho otorga a la cooperativa personalidad jurídica propia, distinta de la de sus socios.

El socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor indirecto de su vivienda y adjudicatario de la misma. Esta doble condición hace que deba asumir los derechos y deberes que implica pertenecer a la cooperativa. Entre las ventajas que supone ser socio de una cooperativa de viviendas, hay que citar, en primer lugar, el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas.

Además, el socio participa desde el momento de su incorporación a la cooperativa en cada una de las etapas por las que atraviesa la promoción a través de las asambleas generales, y en su caso a través de su participación en el órgano de administración.

El adquirir su vivienda mediante una promoción en régimen cooperativo también implica que podrá estar al tanto de todo el proceso inmobiliario desde la compra del solar hasta la terminación de la construcción de su vivienda, pudiendo, siempre que los criterios técnicos lo permitan, realizar personalizaciones y elegir a su medida los materiales con los que contará la vivienda.

La principal norma legal que regula la actividad de nuestra Cooperativa es la LSCA. Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas y su reglamento de desarrollo, Decreto 123/2014, que fue publicado el día 23 de septiembre de 2014.

La Cooperativa, además, se regirá por lo que establezcan sus Estatutos, dónde se fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad y que, en cualquier caso, deben ser y son conformes a la Ley, como así certifica la aprobación del Registro de Sociedades Cooperativas Andaluzas. Aplicaremos los estatutos con plena autonomía, sin más limitaciones que los establecidos en la ley.

Podemos concluir que la LSCA, su reglamento de desarrollo, los estatutos, los acuerdos de la asamblea general y los acuerdos del Consejo Rector, serán los que regulen el funcionamiento de la sociedad obligando a todos los que se integran como socios de la cooperativa a acatarlos.

En primer lugar hay que destacar que la cooperativa cuenta con unos órganos sociales, que serán nombrados, controlados e integrados por los socios, siendo éstos órganos la Asamblea General y el órgano de administración, pudiendo revestir éste la forma de administrador único, dos administradores solidarios o Consejo Rector. Será mediante dichos órganos como se llegará a la toma de acuerdos que impulsarán los avances de la cooperativa hasta que se alcance su fin social.

La Asamblea General es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa, funcionando mediante la reunión de la totalidad de los socios para deliberar y tomar acuerdos. Los acuerdos que en ella se tomen, adoptados conforme a las leyes y a los estatutos sociales, obligan a todos los socios. Todos los asuntos propios de la cooperativa pueden ser objeto de debate y acuerdo en la asamblea general, y en ella cada socio tiene voz y voto, según los principios democráticos en los que se basa el funcionamiento de las cooperativas.

La Asamblea General encuentra su remisión normativa en el artículo 27 y siguientes de la LSCA, y dentro de nuestros Estatutos en el artículo 16 y siguientes. Para la toma de acuerdos bastará la mayoría simple, salvo para aquella materias en las cuales la Ley o los Estatutos establecen una mayoría superior. (Art. 23.2 de los Estatutos.)

El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa, con sujeción a la ley, a los estatutos y a la política general fijada por la asamblea general. Como mínimo, el consejo rector debe estar formado por tres miembros (con un máximo de quince): el presidente, el secretario, y el vicepresidente, todos ellos elegidos como miembros del consejo por la Asamblea General en votación secreta. Por ley, será el presidente del Consejo Rector quien ostente la representación legal de la Cooperativa.

El Consejo Rector se encuentra regulado en el artículo 37 y siguientes de la LSCA, y más detalladamente, en el artículo 25 y siguientes de los Estatutos Sociales. Dentro de las competencias del Consejo Rector podemos encontrar, la fijación de los criterios básicos para la gestión, el otorgamiento de poderes generales y el control de las facultades delegadas.

La sociedad GESTORA está al servicio de la cooperativa. Ésta debe exigirle en su gestión total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa, siendo utilizados, exclusivamente por los propios cooperativistas a través de sus órganos de representación.

Básicamente a través del ejercicio de las competencias de dichos órganos será como se llegue a la consecución del fin social. Para ayudar y asistir en la ejecución de todas estas competencias, la sociedad gestora, ofrecerá sus servicios de gestión y asesoría a la Cooperativa

Conocer los derechos que se poseen como socio cooperativista es realmente importante para poder ejercer con efectividad dicho papel dentro de la sociedad. Los derechos de los socios vienen enumerados en el artículo 19 de la LSCA y encontramos los siguientes:

• Participar en la actividad económica y social de la cooperativa sin ninguna discriminación y en los términos que establezcan los estatutos sociales.
• Elegir y ser elegible para los cargos sociales.
• Asistir y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales de los que forme parte.
• Obtener información sobre cualquier aspecto de la marcha de la cooperativa en los términos que reglamentariamente se establezcan.
• Participar en los resultados positivos en proporción a la actividad desarrollada en la cooperativa, apreciada según los módulos que establezcan los estatutos.
• Percibir intereses cuando proceda y obtener la actualización del valor de sus aportaciones en los términos previstos en esta ley y en los estatutos sociales.
• Participar en las actividades de formación y cooperación empresarial, en especial de interoperación.
• Causar baja en la cooperativa cumpliendo los requisitos legales y estatutarios.
• Percibir el importe de la liquidación correspondiente a su aportación en los supuestos y términos legalmente establecidos.
• Cualesquiera otros previstos en esta ley o en los estatutos sociales.

Asimismo las obligaciones de los socios cooperativistas se expresan en el artículo 20 de la LSCA, donde encontramos las siguientes:

• Cumplir lo establecido en los estatutos sociales, el reglamento de régimen interior y los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
• Participar en la actividad cooperativizada que desarrolla la entidad para el cumplimiento de su fin social en la forma estatutariamente determinada, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 16.1 para la persona socia inactiva.
• Cumplir con las obligaciones económicas que le correspondan.
• No realizar actividades de la misma índole que las propias de la cooperativa ni colaborar con quien las realice, salvo autorización expresa del órgano de administración, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 28.d), relativo a la competencia sobre autorización de la Asamblea General.
• Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar los intereses legítimos de esta.
• Aceptar los cargos sociales para los que fuese elegida, salvo causa justificada que impida su ejercicio.
• Cumplir con el resto de las obligaciones legal o estatutariamente establecidas.
• Nuestros Estatutos hacen una transcripción de los derechos y obligaciones legalmente regulados en sus artículos 9 y 10.

En nuestro caso hacemos hincapié en el derecho de información de los socios, regulándose más específicamente en el artículo 11 de los Estatutos. Nuestro objetivo es que el socio sea en todo momento consciente de lo que se está haciendo en la Cooperativa y lo que se pretende hacer, para la consecución de ese objetivo se proporcionará a los socios cualquier información que soliciten sobre la marcha de la cooperativa tal y como se recoge en el artículo anteriormente citado.

Las ventajas de pertenecer a una sociedad cooperativa son fundamentalmente dos:

Por un lado, al ser participe desde el principio de la actividad cooperativa, se obtiene un seguimiento de primera mano de la realización de la futura vivienda, lo que permite la modificación de los proyectos en algunos casos y la realización de mejoras de calidad en las viviendas.

Por otro lado, el precio es inferior en las viviendas en promoción Cooperativa, es decir se puede obtener más por menos ya que el precio suele ser de un 10 a 20% inferior al valor de mercado, esto se explica con el ahorro de la cuota del promotor y con las distintas ventajas fiscales de las que gozan las sociedades cooperativas especialmente protegidas, entre las cuales se encuentran las sociedades cooperativas de vivienda andaluzas.

El ahorro del beneficio del promotor viene dado por la ausencia de éste, ya que su función la ejercerán los propios socios de la Cooperativa, que serán sus propios promotores, contando para ello con la ayuda de la Gestora que les asesorará en todo el proceso hasta alcanzar el fin social.

 En cuanto al ahorro fiscal, éste se explica en las exenciones totales sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como en la no sujeción al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana ya que se considera que al adjudicar las viviendas de la cooperativa hacía el socio no se produce un auténtico cambio de titularidad en el patrimonio.

 En resumen, una vez se cuenta con una organización adecuada y un proyecto viable, las ventajas de esta forma de promoción de viviendas son indiscutibles.

Se producen dos tipos de aportaciones: aportaciones al capital social y aportaciones para financiar la vivienda y sus anejos.

1.Aportaciones al capital social.

Es una pequeña cantidad reembolsable que aporta el Cooperativista a cambio de su estatus como socio.

2.Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anejos.

Cuantitativamente son las más importantes. Se determinarán como resultado del plan de financiación que deberá aprobar la Asamblea General y que debe conocer y admitir el socio cooperativista.

En caso de baja de un socio cooperativista, el reembolso de sus aportaciones para financiar la vivienda, deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio.

Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial para terrenos, honorarios técnicos, etc., y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras de ejecución.

Las cuantías de las distintas aportaciones a la cooperativa se determinan tras la realización del Plan de Financiación que deberá aprobar la Asamblea General de socios cooperativistas y admitir contractualmente y de forma individualizada cada socio.

Posteriormente, y en caso de ser necesarios, se solicitará el correspondiente crédito promotor a una entidad financiera.

En caso de que el socio quiera cursar su baja de la Cooperativa, ésta podrá ser justificada o injustificada, en caso de que la baja sea justificada se le devolverá el total de sus aportaciones a la Cooperativa, constituyendo motivos de baja justificada los siguientes: 

• El aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un 15% por ciento.
• El retraso en la entrega en más de un año desde la fecha o plazo previsto en el proyecto de obra, salvo fuerza mayor no imputable a la entidad Cooperativa, o el transcurso de cinco años desde que la persona socia se inscribió en la Sociedad Cooperativa, sin que se le haya adjudicado vivienda.
• La modificación sustancial de las condiciones de contrato de adjudicación cuando concluya la recepción de las obras de promoción.
• El cambio de centro o lugar de trabajo del socio durante más de doce meses a una distancia de más de cincuenta kilómetros.
• Cualquier otro supuesto recogido en la Ley de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

En el resto de los supuestos en los que se considere que la baja es injustificada se podrán aplicar unas penalizaciones de hasta el 20% sobre las cantidades entregadas para financiar el pago de las viviendas, y del 15% sobre las aportaciones al capital social, las consecuencias económicas de las bajas en la Cooperativa se encuentra en el artículo 14 de los Estatutos Sociales.

La cooperativa posee autonomía patrimonial con relación al patrimonio de sus socios y, en consecuencia, se producirá frente a terceros una separación de la responsabilidad plena.

Por tanto, como regla general, la cooperativa debe hacer frente con todo su patrimonio a las obligaciones contraídas con sus acreedores. Se trata del principio de responsabilidad patrimonial universal o total del deudor que consagra el art. 1.911 del Código civil.

Según establece la LSCA, en su artículo 53.2 establece que la responsabilidad de los socios por las deudas sociales quedará limitada al importe de las aportaciones suscritas al Capital Social, estén o no desembolsadas, Con lo cual podríamos concluir que el patrimonio del socio queda completamente a salvo en caso de que la Cooperativa produzca pérdidas.

En definitiva, el Socio solo responderá con el capital que haya aportado o se haya comprometido a aportar. Distinto será el caso en el que el Socio financie mediante su adhesión al crédito promotor, ya que entonces será la minuta que el socio firme con la entidad financiera encargada de la concesión del crédito promotor la que determine el margen de responsabilidad del socio en cuestión.

Si el plazo para que se entreguen las viviendas varía, los socios deben ser informados a través de la Asamblea General o cualquier otro mecanismo de comunicación. Además, deberán ser informados de las causas que han producida este retraso.

En el caso de que el retraso en el plazo de entrega de la vivienda llegue a sobrepasar el año con respecto a lo previsto en el proyecto de obras y siempre que el retraso sea imputable a la Cooperativa, el socio será libre de causar baja justificada en la Cooperativa y solicita la devolución de todas sus aportaciones.

Uno de los principios fundamentales del cooperativismo es que el socio es libre en todo momento para causar baja en la sociedad. En la propia LSCA, en su artículo cuarto se recogen los principios fundamentales que informan la constitución y el funcionamiento de las Sociedades Cooperativas, siendo el primero de ellos la libre adhesión y baja voluntaria de los socios.

Dicho lo cual, el socio al entrar en una cooperativa, para la mayor seguridad de ésta en sus operaciones, adquiere un compromiso de continuidad expresado en el artículo 10.1 l) de los Estatutos en el que el socio se compromete a no causar baja en la Cooperativa hasta que finalice el ejercicio económico en que quiera causar baja, salvo que medie causa justificada.

En el caso de que el socio no cumpla con dicho compromiso sin tener causa justificada que justifique su incumplimiento, se entenderá que el socio causa baja no justificada, con las consecuencias que se especifican en el artículo 14 para éste tipo de bajas.

La regulación de las aportaciones, tanto del Capital Social, como de las cantidades para financiar el pago de las viviendas se encuentra en el artículo 44 de los Estatutos, donde a se expresa lo siguiente:

“El plazo de reembolso no será superior a cinco años en caso de exclusión y en caso de baja no justificada, no será superior a tres años en casos de baja justificada.” Dicho artículo estatutario está basado en le LSCA donde en su artículo 60.4 se establece que el reembolso de las cantidades aportadas se producirá “sin que la posible demora en su devolución pueda superar el plazo de cinco años en casos de exclusión y de baja no justificada, de tres años en caso de baja justificada, y de un año, u otro plazo superior que permita la acreditación del carácter de heredero o legatario de la persona socia fallecida, en el supuesto de baja por defunción.”

El motivo fundamental por el que el legislador quiso otorgar este plazo de devolución a favor de las Cooperativas es la gran inseguridad que crearía a los posibles acreedores de la Sociedad el hecho de que los socios pudieran sacar sus aportaciones instantáneamente, además que dificultaría el fin social creando una enorme deficiencia de tesorería que no se podría prever y frente a la cual no habría tiempo para corregir.

No obstante, dicho lo anterior, en el momento en el que un nuevo Cooperativista ocupe el lugar del socio que se da de baja, inmediatamente se le devolverá a este último sus aportaciones, ya que el problema de tesorería que genera la baja del socio desaparecería.

Según el artículo 43.2 de los Estatutos de la Cooperativa, y el artículo 92 del RLCA el socio que pretenda transmitir sus derechos sobre la vivienda antes de haber transcurrido cinco años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación de la vivienda, o del documento que legalmente la sustituya, y de no existir, desde la entrega de la posesión de la vivienda, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad.

El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al índice de Precios al Consumo, durante el periodo comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos de la vivienda.

Transcurridos tres meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda, sin que ningún socio expectante haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismo, el socio queda autorizado para transmitirlos “inter vivos”, a terceros no socios.

En base al artículo 92.4 del RLCA, las limitaciones anteriormente mencionadas no serán de aplicación cuando el socio transmita sus derechos sobre la vivienda a sus ascendientes o descendientes, así como en las transmisiones entre cónyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio.

Aunque en los Estatutos sociales en su artículo 5 establezca que la sociedad cooperativa se constituirá por un tiempo indefinido, una vez se cumpla su fin social, que es la adjudicación y entrega de las viviendas a sus socios permanecerá constituida durante un periodo mínimo de 5 años, este plazo es imperativo legal recogido en el artículo 98 j) de la LSCA se justifica en los posibles pagos pendientes o responsabilidades que pudieran quedar aún pendientes al ser entregadas las viviendas.